人民網(wǎng)西安9月25日電 （左瑞）門禁壞了不維修、電梯壞了沒人管、公益收費去向不明、業(yè)委會難成立......你是否留意到，在我們看似融洽和諧的小區(qū)里存在著很多“疑難雜癥”。近年來，隨著我國城市化的加速推進，越來越多的小區(qū)拔地而起，但有些小區(qū)里的物業(yè)亂象卻讓生活在此的居民無可奈何。物業(yè)與業(yè)主為何總是產(chǎn)生諸多矛盾？如何處理好兩者之間的關系？這些都成為大家關注的話題。

近期，部分漢中網(wǎng)友通過人民網(wǎng)《領導留言板》投訴自己居住的小區(qū)存在物業(yè)亂收費、明細不清楚和服務態(tài)度不好等問題。

物業(yè)費收多少，誰說了算？

好的小區(qū)物業(yè)能給居住者帶來舒服的居住體驗。相反，物業(yè)質(zhì)量不好則會影響居住的生活品質(zhì)。近日，寧強縣一位網(wǎng)友留言稱，他們小區(qū)物業(yè)費太高，屬于公攤面積的停車位還要額外收費。其次，物業(yè)不作為，垃圾清理不及時，天氣熱的時候小區(qū)里臭氣熏天。此外，網(wǎng)友還反映，開發(fā)商擅自修改規(guī)劃圖。

收到留言后，寧強縣委辦公室回復稱，關于物業(yè)收費的問題。經(jīng)核實，寧強縣陽光維也納小區(qū)的物業(yè)收費存在偏高問題。縣住建局已于6月30日向寧強縣陽光維也納物業(yè)管理有限公司下達限期整改通知書，責令其進行以下整改：按照“前期物業(yè)收費不得高于市場價”的原則，降低物業(yè)費，由原來的每月1元/㎡降至每月0.75元/㎡以下；實行物業(yè)收費“一費制”制度，將電梯運行維護等費用核算入物業(yè)收費內(nèi)，不得另行收取電梯費；在2020年9月1日前將核算后的物業(yè)收費標準向縣住建局重新報備執(zhí)行。

關于小區(qū)垃圾清運問題。寧強縣陽光維也納物業(yè)管理有限公司和縣環(huán)衛(wèi)所已就垃圾費繳納相關事項達成了一致意見，縣環(huán)衛(wèi)所將加強垃圾清運力度和頻率，保證垃圾不堆積，盡量做到隨產(chǎn)隨運。

關于地下停車庫收費問題。經(jīng)核實，該小區(qū)地下停車位、地下車庫的建筑面積未納入公攤面積，同時該小區(qū)的地下停車位也不屬于“人防工程”，車位的產(chǎn)權現(xiàn)歸開發(fā)商所有。2019年8月23日，陽光維也納開發(fā)商按照市住房和城鄉(xiāng)建設局《關于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項目車位車庫預（銷）售管理工作的通知》（漢住建發(fā)[2019]53號）要求，辦理了地下車位的預售許可（寧房預售字[2019]03號）。

關于開發(fā)商修改沙盤問題。經(jīng)核實，陽光維也納開發(fā)商修改售房部沙盤屬實。在陽光維也納一、二期樓盤銷售中，開發(fā)商經(jīng)過市場調(diào)研，認為商鋪市場需求不旺，申請調(diào)整三期設計方案。調(diào)整后的設計方案建筑容積率從3.44降低為2.8，樓間最大間距從29米調(diào)到69米，建筑面積從7萬平方米縮減為6萬平方米，減小了建筑密度，增大了小區(qū)的綠地面積，有助于提高小區(qū)的品質(zhì)和居住舒適度。調(diào)整方案于2019年8月經(jīng)縣城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會專題會議研究，同意陽光維也納三期合理調(diào)整各建筑體量，取消了商業(yè)建筑，調(diào)整為居住建筑。隨后，陽光維也納開發(fā)商按照調(diào)整后的設計方案修改了沙盤。

另一位來自的西鄉(xiāng)縣的網(wǎng)友留言稱，他們是搬遷戶，搬到西鄉(xiāng)縣高土壩社區(qū)三年了，這里水費用不用都是每月30元，垃圾費每月40月，電費每度0.6-0.7元。就算在外邊打工沒人在家，當年的費用也得交，作為農(nóng)村物業(yè)費用太高，希望有關領導能協(xié)調(diào)一下。

針對這一問題，西鄉(xiāng)縣政府回復稱，楊河鎮(zhèn)高土壩社區(qū)移民小區(qū)共安置搬遷戶967戶，長期穩(wěn)定居住約800戶。該社區(qū)成立了物業(yè)管理委員會。社區(qū)水、電、垃圾等收費標準核算后制定，經(jīng)公示，絕大部分搬遷戶同意后執(zhí)行，開支情況定期公示，不存在亂收費現(xiàn)象。

關于每月收取30元水費相關問題。該小區(qū)用水采用自給方式，小區(qū)建機井2口，安裝抽水及壓力設備2套。為保障小區(qū)居民正常用水，設備必須全天24小時運轉，電費、設備更換、日常維修成本較高。經(jīng)核算，按照每戶每月30元標準收取（每戶平均每月用水10噸，3元/噸的標準測算），方能保障設備正常運轉和支付管理人員工資。

關于每月收取40元垃圾費相關問題。由于小區(qū)未收取物業(yè)管理費，因此按每戶每月30元的標準收取，用于垃圾清運、設備購置維護及支付清運人員工資。

關于電費每度0.6到0.7元問題。小區(qū)安裝路燈324盞，平均每天照明6小時左右，所需電費、供電線路損壞維修、管理人員工資均無來源，且安裝的電表為老式電表，存在一定損耗。經(jīng)核算，在每度0.5元正常電價的基礎上增加0.1—0.2元，用于支付路燈耗電、線路維修以及管理人員工資。

關于外出打工未長期在家居住也要繳費的問題。因該小區(qū)供水、照明設施運轉、維護和垃圾收集清運成本高，只有按戶收取才能保障收支平衡，確保正常運轉。

物業(yè)壟斷經(jīng)營、不作為？

“我們小區(qū)物業(yè)亂收費，拒不退還多收費用；綠化雜草叢生沒人管；壟斷經(jīng)營不讓移動寬帶進入小區(qū)；多次阻止不讓成立業(yè)主委員會。”近期，漢中市南鄭區(qū)一網(wǎng)友通過人民網(wǎng)《領導留言板》向漢中市委書記方紅衛(wèi)反映。

面對網(wǎng)友提出來的問題，南鄭區(qū)政府回復稱，經(jīng)區(qū)住建局調(diào)查，關于物業(yè)公司亂收費問題，區(qū)價格監(jiān)管部門核查，小區(qū)物業(yè)收費與備案收費價目一致。

關于物業(yè)多次阻止成立業(yè)委會問題，小區(qū)申請成立業(yè)委會業(yè)主公約、章程等資料不完備，委員選舉辦法等未公示，工作處于停滯狀態(tài)。

關于小區(qū)不讓移動寬帶進小區(qū)問題，區(qū)開發(fā)建設中，開發(fā)企業(yè)曾邀請移動公司對小區(qū)進行寬帶布線，但移動公司未進駐。

關于物業(yè)不作為綠化雜草叢生問題及裝修管理費拒不退還問題，小區(qū)灌木、喬木、草坪的修剪均符合園林要求，您于2019年7月進行裝修，并未向物業(yè)繳納裝修管理費。

物業(yè)強行收取這些費用合理嗎？

要解開一些“盤根錯節(jié)”的老大難問題、破解新問題，都需要強有力的協(xié)調(diào)機制。近日，漢臺區(qū)一位網(wǎng)友留言稱，豐輝公園小區(qū)業(yè)主購買電器等物品，需要進入小區(qū)送貨上門時，小區(qū)保安拒絕業(yè)主要求，拒不讓送貨車輛進門，強行加收進門費。其次，除了收取物業(yè)費，另外加收每戶每月20元的水電公攤。

針對網(wǎng)友留言，漢中市市場監(jiān)管局回復稱，按照《陜西省物價局關于轉發(fā)國家發(fā)展改革委放開部分服務價格意見的通知》，住宅小區(qū)停車費由市場調(diào)節(jié)。我局責成物業(yè)公司加強對門衛(wèi)的管理約束，做好與業(yè)主的溝通交流。漢中市《物業(yè)收費服務管理辦法》正在制定中。按現(xiàn)行政策，物業(yè)公司可以根據(jù)小區(qū)實際支出收取公攤水電費。經(jīng)現(xiàn)場檢查2019年、2020年公攤水電明細賬，未發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為。

如今，人們對居住小區(qū)物業(yè)的專業(yè)化、精細化、高效化和便捷化的服務管理水平都提出了新要求、新期待。通過梳理不難發(fā)現(xiàn)，業(yè)主與物業(yè)的矛盾主要集中在收費與服務水平問題上。面對物業(yè)亂象，大部分業(yè)主不知道該如何維護自身權益。目前，全國多地出臺了物業(yè)新規(guī)，關于物業(yè)費的收費標準、費用收支不透明、支出項目費用不明確、專項維修資金如何用、公共收益如何管理、車位購買條件和標準等問題都給出了明確的答案。物業(yè)管理新規(guī)落地有聲，對于提高物業(yè)管理水平、保障居民生活、助力基層社會治理與物業(yè)管理融合共進都具有標志性意義。