人民網(wǎng)西安9月25日電 (左瑞)門禁壞了不維修、電梯壞了沒人管、公益收費去向不明、業(yè)委會難成立......你是否留意到,在我們看似融洽和諧的小區(qū)里存在著很多“疑難雜癥”。近年來,隨著我國城市化的加速推進,越來越多的小區(qū)拔地而起,但有些小區(qū)里的物業(yè)亂象卻讓生活在此的居民無可奈何。物業(yè)與業(yè)主為何總是產(chǎn)生諸多矛盾?如何處理好兩者之間的關系?這些都成為大家關注的話題。
近期,部分漢中網(wǎng)友通過人民網(wǎng)《領導留言板》投訴自己居住的小區(qū)存在物業(yè)亂收費、明細不清楚和服務態(tài)度不好等問題。
物業(yè)費收多少,誰說了算?
好的小區(qū)物業(yè)能給居住者帶來舒服的居住體驗。相反,物業(yè)質(zhì)量不好則會影響居住的生活品質(zhì)。近日,寧強縣一位網(wǎng)友留言稱,他們小區(qū)物業(yè)費太高,屬于公攤面積的停車位還要額外收費。其次,物業(yè)不作為,垃圾清理不及時,天氣熱的時候小區(qū)里臭氣熏天。此外,網(wǎng)友還反映,開發(fā)商擅自修改規(guī)劃圖。
收到留言后,寧強縣委辦公室回復稱,關于物業(yè)收費的問題。經(jīng)核實,寧強縣陽光維也納小區(qū)的物業(yè)收費存在偏高問題。縣住建局已于6月30日向寧強縣陽光維也納物業(yè)管理有限公司下達限期整改通知書,責令其進行以下整改:按照“前期物業(yè)收費不得高于市場價”的原則,降低物業(yè)費,由原來的每月1元/㎡降至每月0.75元/㎡以下;實行物業(yè)收費“一費制”制度,將電梯運行維護等費用核算入物業(yè)收費內(nèi),不得另行收取電梯費;在2020年9月1日前將核算后的物業(yè)收費標準向縣住建局重新報備執(zhí)行。
關于小區(qū)垃圾清運問題。寧強縣陽光維也納物業(yè)管理有限公司和縣環(huán)衛(wèi)所已就垃圾費繳納相關事項達成了一致意見,縣環(huán)衛(wèi)所將加強垃圾清運力度和頻率,保證垃圾不堆積,盡量做到隨產(chǎn)隨運。
關于地下停車庫收費問題。經(jīng)核實,該小區(qū)地下停車位、地下車庫的建筑面積未納入公攤面積,同時該小區(qū)的地下停車位也不屬于“人防工程”,車位的產(chǎn)權現(xiàn)歸開發(fā)商所有。2019年8月23日,陽光維也納開發(fā)商按照市住房和城鄉(xiāng)建設局《關于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項目車位車庫預(銷)售管理工作的通知》(漢住建發(fā)[2019]53號)要求,辦理了地下車位的預售許可(寧房預售字[2019]03號)。
關于開發(fā)商修改沙盤問題。經(jīng)核實,陽光維也納開發(fā)商修改售房部沙盤屬實。在陽光維也納一、二期樓盤銷售中,開發(fā)商經(jīng)過市場調(diào)研,認為商鋪市場需求不旺,申請調(diào)整三期設計方案。調(diào)整后的設計方案建筑容積率從3.44降低為2.8,樓間最大間距從29米調(diào)到69米,建筑面積從7萬平方米縮減為6萬平方米,減小了建筑密度,增大了小區(qū)的綠地面積,有助于提高小區(qū)的品質(zhì)和居住舒適度。調(diào)整方案于2019年8月經(jīng)縣城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會專題會議研究,同意陽光維也納三期合理調(diào)整各建筑體量,取消了商業(yè)建筑,調(diào)整為居住建筑。隨后,陽光維也納開發(fā)商按照調(diào)整后的設計方案修改了沙盤。
另一位來自的西鄉(xiāng)縣的網(wǎng)友留言稱,他們是搬遷戶,搬到西鄉(xiāng)縣高土壩社區(qū)三年了,這里水費用不用都是每月30元,垃圾費每月40月,電費每度0.6-0.7元。就算在外邊打工沒人在家,當年的費用也得交,作為農(nóng)村物業(yè)費用太高,希望有關領導能協(xié)調(diào)一下。
針對這一問題,西鄉(xiāng)縣政府回復稱,楊河鎮(zhèn)高土壩社區(qū)移民小區(qū)共安置搬遷戶967戶,長期穩(wěn)定居住約800戶。該社區(qū)成立了物業(yè)管理委員會。社區(qū)水、電、垃圾等收費標準核算后制定,經(jīng)公示,絕大部分搬遷戶同意后執(zhí)行,開支情況定期公示,不存在亂收費現(xiàn)象。
關于每月收取30元水費相關問題。該小區(qū)用水采用自給方式,小區(qū)建機井2口,安裝抽水及壓力設備2套。為保障小區(qū)居民正常用水,設備必須全天24小時運轉,電費、設備更換、日常維修成本較高。經(jīng)核算,按照每戶每月30元標準收取(每戶平均每月用水10噸,3元/噸的標準測算),方能保障設備正常運轉和支付管理人員工資。
關于每月收取40元垃圾費相關問題。由于小區(qū)未收取物業(yè)管理費,因此按每戶每月30元的標準收取,用于垃圾清運、設備購置維護及支付清運人員工資。
關于電費每度0.6到0.7元問題。小區(qū)安裝路燈324盞,平均每天照明6小時左右,所需電費、供電線路損壞維修、管理人員工資均無來源,且安裝的電表為老式電表,存在一定損耗。經(jīng)核算,在每度0.5元正常電價的基礎上增加0.1—0.2元,用于支付路燈耗電、線路維修以及管理人員工資。
關于外出打工未長期在家居住也要繳費的問題。因該小區(qū)供水、照明設施運轉、維護和垃圾收集清運成本高,只有按戶收取才能保障收支平衡,確保正常運轉。
物業(yè)壟斷經(jīng)營、不作為?
“我們小區(qū)物業(yè)亂收費,拒不退還多收費用;綠化雜草叢生沒人管;壟斷經(jīng)營不讓移動寬帶進入小區(qū);多次阻止不讓成立業(yè)主委員會。”近期,漢中市南鄭區(qū)一網(wǎng)友通過人民網(wǎng)《領導留言板》向漢中市委書記方紅衛(wèi)反映。
面對網(wǎng)友提出來的問題,南鄭區(qū)政府回復稱,經(jīng)區(qū)住建局調(diào)查,關于物業(yè)公司亂收費問題,區(qū)價格監(jiān)管部門核查,小區(qū)物業(yè)收費與備案收費價目一致。
關于物業(yè)多次阻止成立業(yè)委會問題,小區(qū)申請成立業(yè)委會業(yè)主公約、章程等資料不完備,委員選舉辦法等未公示,工作處于停滯狀態(tài)。
關于小區(qū)不讓移動寬帶進小區(qū)問題,區(qū)開發(fā)建設中,開發(fā)企業(yè)曾邀請移動公司對小區(qū)進行寬帶布線,但移動公司未進駐。
關于物業(yè)不作為綠化雜草叢生問題及裝修管理費拒不退還問題,小區(qū)灌木、喬木、草坪的修剪均符合園林要求,您于2019年7月進行裝修,并未向物業(yè)繳納裝修管理費。
物業(yè)強行收取這些費用合理嗎?
要解開一些“盤根錯節(jié)”的老大難問題、破解新問題,都需要強有力的協(xié)調(diào)機制。近日,漢臺區(qū)一位網(wǎng)友留言稱,豐輝公園小區(qū)業(yè)主購買電器等物品,需要進入小區(qū)送貨上門時,小區(qū)保安拒絕業(yè)主要求,拒不讓送貨車輛進門,強行加收進門費。其次,除了收取物業(yè)費,另外加收每戶每月20元的水電公攤。
針對網(wǎng)友留言,漢中市市場監(jiān)管局回復稱,按照《陜西省物價局關于轉發(fā)國家發(fā)展改革委放開部分服務價格意見的通知》,住宅小區(qū)停車費由市場調(diào)節(jié)。我局責成物業(yè)公司加強對門衛(wèi)的管理約束,做好與業(yè)主的溝通交流。漢中市《物業(yè)收費服務管理辦法》正在制定中。按現(xiàn)行政策,物業(yè)公司可以根據(jù)小區(qū)實際支出收取公攤水電費。經(jīng)現(xiàn)場檢查2019年、2020年公攤水電明細賬,未發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為。
如今,人們對居住小區(qū)物業(yè)的專業(yè)化、精細化、高效化和便捷化的服務管理水平都提出了新要求、新期待。通過梳理不難發(fā)現(xiàn),業(yè)主與物業(yè)的矛盾主要集中在收費與服務水平問題上。面對物業(yè)亂象,大部分業(yè)主不知道該如何維護自身權益。目前,全國多地出臺了物業(yè)新規(guī),關于物業(yè)費的收費標準、費用收支不透明、支出項目費用不明確、專項維修資金如何用、公共收益如何管理、車位購買條件和標準等問題都給出了明確的答案。物業(yè)管理新規(guī)落地有聲,對于提高物業(yè)管理水平、保障居民生活、助力基層社會治理與物業(yè)管理融合共進都具有標志性意義。
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