編者按：近日，長(zhǎng)租公寓平臺(tái)因資金鏈斷裂、經(jīng)營(yíng)不善等出現(xiàn)倒閉破產(chǎn)的案例明顯增加，使得住房租賃當(dāng)事人權(quán)益受損，行業(yè)發(fā)展進(jìn)入調(diào)整期。長(zhǎng)租公寓平臺(tái)為何接連“暴雷”？租客、房東如何維護(hù)自身合法權(quán)益？住房租賃市場(chǎng)如何實(shí)現(xiàn)健康有序發(fā)展？正值《住房租賃條例（征求意見(jiàn)稿）》公開(kāi)征求意見(jiàn)，《人民樓視》通過(guò)走訪行業(yè)一線、采訪專家學(xué)者，探尋長(zhǎng)租公寓亂象背后原因，為行業(yè)良性發(fā)展建言獻(xiàn)策。

今年，長(zhǎng)租公寓平臺(tái)企業(yè)接連“破產(chǎn)”，使得“租金貸”的杠桿風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)更廣泛的關(guān)注。

“租金貸”作為一種金融工具，其本身目的在于緩解租客的租金支付壓力，加快住房租賃平臺(tái)的資金回籠速度，降低企業(yè)的資金壓力和融資成本。但隨著一些長(zhǎng)租公寓平臺(tái)規(guī)�？焖贁U(kuò)張，“租金貸”用途被逐步異化。

如何辯證看待“租金貸”？住房租賃行業(yè)發(fā)展存在哪些融資層面的掣肘？多名專家和行業(yè)從業(yè)者表示，應(yīng)引導(dǎo)利用好“租金貸”以更加健康的方式成為住房租賃行業(yè)融資結(jié)構(gòu)的組成部分。而相關(guān)企業(yè)需要尊重行業(yè)屬性和長(zhǎng)周期規(guī)律，基于自身優(yōu)劣對(duì)應(yīng)制定發(fā)展戰(zhàn)略，做好長(zhǎng)遠(yuǎn)布局。

“租金貸”背后的融資困境

當(dāng)前，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)主要分為分散式和集中式兩種。其中，分散式長(zhǎng)租公寓，多為“二房東包租”模式，即在各小區(qū)內(nèi)承包運(yùn)營(yíng)個(gè)人房源進(jìn)行統(tǒng)一裝修后再出租管理。

對(duì)于包租形式的公寓運(yùn)營(yíng)模式，由于前期包租、裝修及運(yùn)營(yíng)的投入成本較大，很多長(zhǎng)租公寓企業(yè)開(kāi)始使用金融杠桿，形成以“租金貸”為主的周轉(zhuǎn)模式。隨著行業(yè)的快速生長(zhǎng)，“金融+長(zhǎng)租公寓”的模式出現(xiàn)異化。

即使像蛋殼、青客等已成功上市的長(zhǎng)租公寓平臺(tái)，也非常依賴“租金貸”對(duì)其現(xiàn)金流的支撐。

以青客公寓為例，2019年青客公寓成功上市成為國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓第一股。根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年末，青客租戶中使用“租金貸”支付的租金比例為62.6%。而2017- 2019財(cái)年，青客公寓業(yè)績(jī)連年虧損，三年凈虧分別為2.45億元、4.99億元、4.98億元。

無(wú)獨(dú)有偶，蛋殼公寓在2017-2019年凈虧額則分別為2.72億元、13.69億元、34.37億元，累計(jì)虧損超50億元。其使用租金貸的租客占比同樣較高，2017- 2019年前9個(gè)月，蛋殼公寓使用租金貸的租客占比分別達(dá)到91.3%、75.8%、67.9%。

“租金貸”占比偏高，背后反映出長(zhǎng)租公寓行業(yè)“缺錢”的窘?jīng)r，也因此折射出行業(yè)當(dāng)前面臨的融資形式單一、融資難問(wèn)題。相比較大型長(zhǎng)租公寓企業(yè)的融資環(huán)境，中小企業(yè)融資渠道則更加有限。

樂(lè)乎公寓創(chuàng)始人、CEO羅意告訴記者，在長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展初期，行業(yè)整體對(duì)資金需求普遍較大，引入“租金貸”自然而然成為部分企業(yè)獲取資金的主要方式。

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)稅學(xué)院房地產(chǎn)稅收與金融研究中心主任姜先登向記者介紹到，長(zhǎng)租企業(yè)的融資難點(diǎn)主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面。第一，該類企業(yè)普遍缺乏有價(jià)值的抵押物，無(wú)法獲取大額銀行貸款；第二，該類企業(yè)普遍凈資產(chǎn)規(guī)模較小，收入存在較大不確定性，無(wú)法滿足公司債券發(fā)行的基本要求。

行業(yè)監(jiān)管的“堵”與“疏”

隨著長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)屢屢出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)事件，租金貸模式的風(fēng)險(xiǎn)逐漸凸顯，引起監(jiān)管關(guān)注。

2019年12月份，住建部等六部委發(fā)文明確，住房租賃企業(yè)的租金貸收入不能超過(guò)租金收入的三成。

今年9月，住建部發(fā)布《住房租賃條例（征求意見(jiàn)稿）》。其中，在規(guī)范“租金貸”使用上，《意見(jiàn)稿》明確提出“三不得”，即住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容。

除嚴(yán)格規(guī)范住房租賃行業(yè)對(duì)“租金貸”的使用外，《意見(jiàn)稿》也提出多項(xiàng)扶持政策，提出住房租賃企業(yè)可以按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定享受金融、稅收、土地等方面的優(yōu)惠政策。包括支持創(chuàng)新住房租賃金融產(chǎn)品、服務(wù)，發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金，支持企業(yè)發(fā)行公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券等多種融資手段。

對(duì)此，況偉大表示，住房租賃的金融支持有利于穩(wěn)定租賃企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，構(gòu)建長(zhǎng)期融資結(jié)構(gòu)形成穩(wěn)定現(xiàn)金流，將對(duì)租賃行業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展方面形成重要助力。

樂(lè)乎公寓創(chuàng)始人、CEO羅意認(rèn)為，此舉表明國(guó)家支持住房租賃產(chǎn)業(yè)、推動(dòng)“房住不炒”的住房供給方向沒(méi)有改變。他指出，在當(dāng)前社會(huì)對(duì)住房租賃產(chǎn)業(yè)的關(guān)注熱度和輿論壓力下，《意見(jiàn)稿》內(nèi)容全面且理性，并未出現(xiàn)矯枉過(guò)正的情況。

多位專家在采訪中表示，“租金貸”本身是個(gè)中性工具，關(guān)鍵在于使用者對(duì)底層資產(chǎn)質(zhì)量、資金債務(wù)、行業(yè)預(yù)期以及運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)處置進(jìn)行判斷和把握。未來(lái)，應(yīng)引導(dǎo)“租金貸”以更加健康的方式成為行業(yè)融資結(jié)構(gòu)的組成部分，從而使得行業(yè)整體融資環(huán)境更加立體、多元。

在采訪中，羅意對(duì)《意見(jiàn)稿》中關(guān)于“行業(yè)稅收優(yōu)惠”內(nèi)容十分關(guān)注。他提到，租賃產(chǎn)業(yè)是住房結(jié)構(gòu)中的一環(huán)，具有天然的民生屬性，無(wú)法在短期內(nèi)獲得較高回報(bào)。此項(xiàng)政策表明國(guó)家對(duì)租賃行業(yè)發(fā)展的關(guān)心與支持，將對(duì)緩解行業(yè)發(fā)展困境、降低運(yùn)營(yíng)成本、實(shí)現(xiàn)行業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展等方面產(chǎn)生積極影響。

潮水褪去后的市場(chǎng)前景

經(jīng)過(guò)十年發(fā)展，盡管部分長(zhǎng)租公寓平臺(tái)破產(chǎn)消息時(shí)有發(fā)生，但在市場(chǎng)需求、政策推動(dòng)以及行業(yè)自身發(fā)展的不斷完善下，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)前景和空間依然充足。

據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院報(bào)告分析，2019年，我國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模已經(jīng)達(dá)到1.73萬(wàn)億元。在購(gòu)房壓力大、住房流動(dòng)性頻繁以及購(gòu)房者購(gòu)房觀念轉(zhuǎn)變綜合影響下，未來(lái)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展前景廣闊，2025年市場(chǎng)規(guī)模有望突破3萬(wàn)億元。

從分散式“包租”到集中式公寓，再到大型社區(qū)式租賃住房，越來(lái)越成熟的運(yùn)營(yíng)模式也吸引著不同偏好的資本流入，支持住房租賃產(chǎn)業(yè)發(fā)展。其中，也不乏國(guó)開(kāi)行、建行等“國(guó)家隊(duì)”的身影。

早在2018年，建行便率先成立建信住房服務(wù)有限責(zé)任公司，成為國(guó)有六大行里最早入局住房租賃市場(chǎng)的。今年5月，中國(guó)建設(shè)銀行分別與廣州、杭州、濟(jì)南等6地簽訂合作協(xié)議。未來(lái)3年內(nèi)，建設(shè)銀行將給予不少于1900億元的貸款支持。

此外，據(jù)東方財(cái)富choice數(shù)據(jù)顯示，截至9月30日，相關(guān)房企發(fā)行“住房租賃”“長(zhǎng)租公寓”相關(guān)公司債共計(jì)10筆，發(fā)行金額達(dá)127億元，發(fā)行票面利率中位數(shù)為4.15%。其中，首創(chuàng)發(fā)行的“20首集租”發(fā)行利率最低，為2.68%。

未來(lái)，在行業(yè)自身發(fā)展與政策帶動(dòng)下，金融支持長(zhǎng)租公寓的行業(yè)通道也將朝著更加暢通、多元、立體的方向發(fā)展。而相關(guān)企業(yè)仍需不斷提升運(yùn)營(yíng)內(nèi)功，夯實(shí)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。

“從業(yè)者需要充分尊重行業(yè)具備的民生屬性及長(zhǎng)周期規(guī)律，及時(shí)調(diào)整心理預(yù)期。特別要注意市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)影響，提前做好應(yīng)對(duì)�！� 羅意表示。